В хаосе городской застройки Уральска разбирался Актикор

Почему при наличии утверж­денного Генплана Уральска и проектов детальной планировки городские территории используют не по целевому назначению, а строительство жилья ведётся с грубейшими нарушениями, приводящими к непомерной нагрузке на инженерные сети и коммунальные мощности?

Ответ на этот вопрос пытались найти в департаменте Агентства РК по противодействию коррупции по Западно-Казахстанской области, проведя внешний анализ коррупционных рисков (ВАКР) в деятельности местных исполнительных органов в сфере строительства, в том числе многоквартирных жилых домов и коммерческих объектов в микро­районах (точечная застройка ). Мониторингом был охвачен период с начала 2020-го по сентябрь 2024 года включительно.

Вместо сквера вырос дом

Согласно ВАКР, с 2018 года по настоящее время на основании Генерального плана акиматом города Уральска утверж­дено 28 планов детальной планировки (ПДП). При этом за указанный период лишь по девяти ПДП изменения не вносились, остальные подвергались корректировке 30 раз.

Выявлен и ряд несоответствий Генплана с текущим положением. Так, существующие границы Уральска обозначены с учетом территорий района Байтерек, а именно села Мичуринское, что увеличило площадь города на 869 га. Кроме того, Комитетом по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и строи­тельства установлены семь фактов расхождений эскизной застройки Генплана с функцио­нальным зонированием.

В частности, на одном из участков эскизной застройки предусмотрены резервные территории промышленности, а в функцио­нальном зонировании на этом же самом месте указаны земли лесного фонда. Одна из рекреационных зон по эскизу Генплана уже застроена жильем. Соглас­но закону изменение функ­циональной зоны земельного участка должно начинаться с корректировки Генплана, затем – корректировки ПДП, и только после этого возможно изменение целевого назначения участка. Однако эти нормы в действительности не соблюдаются, функ­циональные зоны переводятся с одной на другую незаконно и без соответствую­щих заявлений, отмечают в правоо­хранительном ведомстве.

Взять, к примеру, участки, расположенные вдоль трассы Уральск – Желаево, в функцио­нальной зоне Генплана отнесенные к зоне СЗ-2 (санитирно-защитные­ зелёные насаждения), так как на расстоя­нии 95 м проходят железнодорожные пути. Зелёная зона должна защищать жителей от шума и вредных веществ, выбрасываемых в атмо­сфе­ру проезжаю­щими составами. Изучение спутниковых снимков и утверждённых ПДП показало, что раньше здесь действительно были зелёные насаж­дения. Более того, в ПДП «Жеңіс ш⁄а», утверждённом постановлением акимата города Уральска от 07.11.2019 года, предусматривалось строи­тельство сквера. Сегодня на этом месте возведен девятиэтаж­ный жилой дом.

Архитектурно-планировочное задание (АПЗ) на проектирование данного строения выдано 20.05.2022 года, эскизный проект согласован 25.11.2022 года, уведомление в управление Государственного архитектурно-строительного контроля ЗКО (ГАСК) о начале строи­тельства направлено в марте 2023-го, акт приемки в эксплуатацию датируется сентябрем 2023-го. В ПДП «Жеңіс ш⁄а» два раза вносились корректировки, правда, на основании заявления другого застройщика и по части изменения этажности здания.

Таким образом, при внесении корректировки вместо сквера поя­вились шестиэтажные жилые дома, а в последующей корректировке вместо них уже были предусмотрены девятиэтажки. Сверка выданных разрешительных документов отделом архитектуры и градостроительства с утверждёнными ПДП показала, что по городу имеются 27 МЖД, не предусмотренных планами детальной планировки.

Как считают в департаменте, для исключения данной группы рисков необходимо вносить корректировки в ПДП исключительно по заявлениям застройщика⁄инвестора путём проведения общественных слушаний о запланированных изменениях и дополнениях в ПДП с обязательной публи­кацией в СМИ. Электронные версии ПДП города Уральска должны быть доступны общественности, их необходимо размещать на сайте и в соцсетях акимата. Требуется установка границы рекреационных зон в рамках Генплана, проведение инвентаризации всех зон санитарно-защитных зелёных насаж­дений на предмет целевого использования. В случае выявления предоставления земельных участков для других целей нужно рассматривать вопрос об их возврате в госсобственность.

Этаж, ещё этаж…

Росту этажей при точечной застройке сложившихся микрорайонов способствует правовая коллизия, которую установили сотрудники департамента. Так, согласно правилам застройка и использование земельных участков допускаются в строгом соответствии с целевым назначением, отражаемом в правоустанавливающих и (или) идентификационных документах на земельные участки. На основании этого местные исполнительные органы требуют перед выдачей АПЗ изменения целевого назначения земельного участка со «строительство и обслуживание индивидуального жилого дома» на «строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома».

В дополнение, согласно проектной документации на строи­тельство МЖД, должен быть предусмотрен придомовой земельный участок, предназначенный для благоустройства. То есть при строи­тельстве МЖД должны соблюдаться определенные требования, которые не предъявляются к возведению индивидуального жилого дома.

Однако в соответствии с п. 3 ст. 107 Земельного кодекса земли населённых пунктов делятся на следующие функцио­нальные зоны: жилищная, социальная, коммерческая, иная. В жилищную зону входят земли жилой застройки, занятые строе­ниями и предназначенные для застройки многоквартирными и многоэтажными жилыми домами, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. В силу п. 1 ст. 109 кодекса целевое назначение земельных участков, расположенных в населённых пунктах, устанавливается в соответствии с функ­циональными зонами, предусмотренными п. 3 ст. 107, и отражается в решениях местных исполнительных органов о предоставлении права на земельный участок и идентификационных документах. В случае использования земельного участка в рамках одной функциональной зоны изменение его целевого назначения не требуется.

Таким образом, согласно нормам кодекса, при строительстве многоквартирных и многоэтажных жилых домов на участках, предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов, изменение целевого назначения не требуется. При таких обстоятельствах застройщики, используя указанные противоречия, возводят многоэтажки на участках, предназна­ченных под ИЖС. При этом из-за малой площади участка не соблюдаются нормы по благоустройству: озеленению, размещению спортивных, игровых площадок, подъездных дорог, парковок, тротуаров, малых архитектурных форм.

Из-за различных трактовок законодательства наблюдается коррупционный риск, выражаю­щийся в неоднообразной прак­тике уполномоченных органов при рассмотрении вопроса о выдаче разрешений на строительство.

Так, в ноябре 2021 года собственник земельного участка с целевым назначением «для строительства многоквартирного жилого дома» подал заявление о выдаче АПЗ трёхэтажного МЖД с мансардным этажом. В этот же день получил отказ со ссылкой на несоответствие целевого назначения участка. В последующих четырёх обращениях ему также было отказано в выдаче АПЗ по аналогичному основанию. Только по результатам рассмотрения шестого обращения в мае 2023 года разрешение было-таки каким-то волшебным образом получено. При этом ко всем шести обращениям были приложены одни те же документы, ни этажность дома, ни целевое назначения участка не менялись!

Сносить нельзя оставить

Схема с оформлением разрешительных документов (на земельный участок, АПЗ и эскизный проект) на ИЖС с последую­щим строительством МЖД или коммерческого объекта может приобрести системный характер, предупреждают в ведомстве. Согласно информации управления ГАСК ЗКО, только за прошлый год выявлены шесть фактов самовольного строительства. На сегодняшний день один объект полностью демонтирован. По двум согласно решениям судов в части сноса незаконно возведенных объектов оставлено без удовлетворения. По сносу трёх объектов суд не принял окончательные решения.

Вместе с тем при анализе дея­тельности ГАСК установлено, что орган не имеет правового механизма для действий в случае выявления неустранимых нарушений. Например, при отсутствии разрешительных документов на строительство выносится предписание об их получении. Это создает правовую коллизию, нарушающую норму о получении разрешений до начала строительства. Предписания зачастую выдаются без учета утверждённых ПДП или Генплана. Получил застройщик разрешения задним числом, считай, узаконил нелегальную застройку.

Мониторингом земельных участков гос­учреждений в Авто­матизированной информационной системе Государственного земельного кадастра (АИС ГЗК) города Уральска установлено расхождение площадей земельных участков. Например, на балансе Областного специального комп­лекса «Школа – интернат – колледж» для детей с нарушением интеллекта, согласно госакту от 25.09.2005 года, имеется земельный участок площадью 3,78 га. В АИС ГЗК территория школы была уменьшена и составляла 2,2 га, при этом остальная часть участка указана как свободная прилегающая территория.

Постановлением горакимата в феврале 2016 года часть земельного участка (0,6 га), ошибочно указанная в АИС ГЗК как свободная, предоставлена на праве возмездного краткосрочного землепользования сроком на пять лет «для строительства МЖД». Несмотря на то, что многоэтажку так и не построи­ли, а срок аренды истёк ещё в начале 2021 года, горотдел земельных отношений в течение 3,5 лет не принимал меры по возврату участка в госсобственность. И только в ходе ВАКР в октябре прошлого года направлено письмо в Госкорпорацию «Правительство для граждан» о снятии с госрегистрации земельного участка на основании окончания срока его аренды.

Также выявлено, что данные о площадях земельных участков некоторых социальных объектов города до сих пор не внесены в информационную систему, что даёт возможность уполномоченным органам выдавать земельные участки.

Комфортное жилье или «человейники»?

В настоящее время выборочным анализом выявлено свыше 50 объектов, нарушающих предельные коэффициенты плотности городской застройки. В отдельных случаях норма превышена в пять раз. Как следствие – сокращение площадей благоустройства, уменьшение количества детских и игровых площадок, отсутствие парковочных мест для автотранспорта. Кроме того, из-за высокой плотности застройки не соблюдаются противопожарные разрывы с соседними зданиями.

Подобные нарушения стали возможными по вине должностных лиц, ответственных за согласование эскизных проектов. И если раньше они пресекались, то в настоящее время практика отказов по подобным случаям прекращена, ведь, как считают в отделе архитектуры и градостроительства, Свод правил носит рекомендательный характер, причём только для конкретных лиц. Для других застройщиков его требования обязательны.

Выборочным анализом установлены также 11 объектов, где вместо мансардных этажей в зонах Ж-3 (зоны жилых домов до трёх этажей) возводятся полноценные четырёхэтажные жилые дома. В числе коррупционных рисков и предоставление дополнительных земельных участков без торгов. Не взимается плата кадастровой стоимости на земельные участки под видом безвозмедного предоставления их для индивидуального жилищного строительства, а также за участки, предоставленные в кондоминиум. Эти и ряд других коррупционных рисков обусловили принятие дискреционных решений, игнорирование требований действующего закондательства, системный характер допускаемых нарушений и лоббирование интересов отдельных лиц.

Согласно данным департамента Агентства РК по противодействию коррупции по ЗКО, за последние пять лет главными архитекторами Уральска были восемь должностных лиц, в том числе двое из них временно исполняли обязанности руководителя отдела архитектуры. В феврале текущего года в Уральском городском суде огласили приговор руководителю отдела архитектуры Уральска 33-летнему Муратбеку Ташенбаеву. Его признали виновным по двум статьям Уголовного кодекса – получение взятки и злоупотребление должностыми полномочиями, назначив наказание в виде семи лет лишения свободы.

По этим же статьям осужден и главный специалист отдела Нурсултан Гатау. Он лишился свободы на срок в три года шесть месяцев. Государству причинен ущерб в размере почти 92 млн тенге. Осуждённые намерены обжаловать приговор суда. Дело поступило в апелляционную комиссию областного суда.